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Queda de juros pode triplicar acesso ao crédito imobiliário

Com financiamento mais barato, demanda por imóvel deve se acelerar

Uma combinação muito favorável de fatores pode impulsionar os preços e o crescimento do mercado imobiliário por vários anos, afirma o sócio responsável pela gestora do BTG Pactual, Allan Hadid. “Taxa de juros baixa, inflação sob controle, retomada da economia e aumento de investimento privado, tudo isso somado a questões microeconômicas, como uma escassez de imóveis e ativos imobiliários diante da falta de lançamentos nos últimos anos, além de uma melhora na capacidade de financiamento dos consumidores”, enumera.

Um dos vetores de aceleração para a demanda vem do crédito. “A queda dos juros multiplica o mercado comprador”, pondera o diretor de soluções corporativas da JLL, Roberto Patiño. De fato, no período no qual a Selic estava em dois dígitos, o financiamento habitacional com recursos de poupança exibia juros de 12% a 13% ao ano. A partir de 2018, com a queda da taxa básica, o crédito imobiliário passou a ficar significativamente mais barato.

A queda do custo efetivo total (CET) do crédito imobiliário da faixa de 13% para 8% ao ano pode até triplicar a base de famílias com acesso ao mesmo financiamento. Em uma simulação, com um CET anual de 13%, em um empréstimo de R$ 300 mil a ser pago em 360 meses pelo sistema de amortizações constantes (SAC), a parcela média seria de R$ 2,4 mil. Isso implicaria exigência de uma renda mensal de R$ 8 mil para manter a fatia comprometida do orçamento do comprador em torno de 30%. Se o custo da operação diminui para 8% ao ano, a prestação média recua para R$ 1,8 mil nas mesmas condições. A renda mensal necessária, por sua vez, cai para R$ 5,3 mil.

De acordo com os dados da Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF) do IBGE referente a 2017 e 2018, pouco mais de 10% das famílias teria acesso às condições de um empréstimo habitacional de R$ 300 mil com taxa de 12% ao ano. Isso porque 4,4 milhões de famílias, de um total de 69 milhões da base do levantamento, apresentam rendimento entre R$ 9,5 mil e R$ 14,3 mil e outras 2,7 milhões têm renda de R$ 14,3 mil a R$ 23,8 mil.

Quando o CET cai a 8% mais 16,6 milhões de famílias passam a ter acesso ao mesmo financiamento. São 9,6 milhões de famílias com renda entre R$ 5,7 mil e R$ 9,5 mil e mais um terço daquelas na faixa entre R$ 2,8 mil e R$ 5,7 mil, ou seja, outras 7 milhões de famílias.

Junto com a queda dos juros, há outras mudanças no crédito imobiliário com poder de impulsionar as contratações, afirma o diretor financeiro do Imovelweb Tiago Galdino. “Aumentar a parcela financiável para 90%, por exemplo, oxigena o mercado, porque aumenta muito a base de pessoas com acesso ao crédito.” Para o especialista, tecnologia e inovações também vão contribuir para sustentar o crescimento da demanda por financiamento.

O diretor do Imovelweb acredita que a chegada do “open banking”, o compartilhamento de informações de clientes entre instituições financeiras, a implementação do cadastro positivo, a expansão das fintechs e a disseminação de ferramentas, como inteligência artificial e análise de dados, vão tornar os modelos de análise de perfil de crédito muito mais eficientes e inclusivos. “As aprovações vão crescer muito daqui para a frente. Haverá mais flexibilidade na avaliação de rendimentos, como a dos informais, e nos critérios de composição de renda.”

Na avaliação de Patiño, da JLL, existe uma tendência generalizada de alta no mercado devido à combinação dos fatores micro e macroeconômicos. “A velocidade de venda dos ativos está aumentando”, afirma. De acordo com o executivo, “no período de crise demorávamos até dois anos para vender um imóvel comercial e agora conseguimos em poucos meses, o mercado está bem mais líquido”.

Além do potencial crescimento do crédito e da demanda, os especialistas citam a existência de catalisadores pouco visíveis, mas com potencial de impulsionar vários segmentos imobiliários. Um desses fatores é o crescimento do interesse e da atuação de investidores institucionais, como atesta o próprio crescimento dos fundos imobiliários. “Apesar do recorde de captação dos fundos imobiliários em 2019, não me surpreenderia se o tamanho das novas emissões neste ano superar em 20% a 30% o do ano passado”, afirma Michel Wurman, chefe da área de investimentos imobiliários do BTG.

“Cada um dos setores, no entanto, vai reagir [a esse conjunto de catalisadores] de forma mais rápida ou mais lenta”, acrescenta. Segundo Wurman, “o mercado ainda tem várias verticais, como projetos de desenvolvimento, shoppings, lajes comerciais e, conforme o tipo e as regiões, a vacância, a demanda e a dinâmica de preços mudam”.

Fonte: Valor Econômico