CMN libera IPCA no crédito imobiliário, e Caixa prepara lançamento

SÃO PAULO – O Conselho Monetário Nacional (CMN) deu o passo que faltava para o lançamento de linhas de crédito imobiliário corrigidas por índice de preços em operações feitas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) – aquelas em que o comprador pode usar dinheiro da sua conta do FGTS para pagar a dívida.

O anúncio não foi feito pelo CMN, como é praxe, mas pelo presidente da Caixa, Pedro Guimarães em entrevista a jornalistas no início da noite desta quinta-feira. O executivo pretende lançar produtos nessa modalidade na próxima semana. Em seguida, o presidente Jair Bolsonaro disse que, na terça-feira, a Caixa vai anunciar novidades que vão “revolucionar” o mercado de crédito imobiliário. O Banco Central acabou anunciando a medida no fim da noite.

As linhas que a Caixa vai lançar serão mais baratas que as já oferecidas pelo banco, indexadas pela TR. As taxas ainda não são públicas, mas a expectativa é que fiquem em IPCA mais uma banda que deve oscilar entre 2% e 5% ou algo perto disso. O percentual será menor quanto melhor for o perfil de crédito do tomador e maior for o relacionamento com o banco. Hoje, a modalidade mais barata da Caixa sai por TR mais 8,5% ao ano.

As linhas baseadas na TR serão mantidas. O cliente poderá escolher o indexador e o sistema de amortização: serão oferecidos tanto o SAC, de amortizações constante) quando a tabela Price, com parcelas fixas.

Hoje, já existe liberdade de indexador para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que abrange imóveis acima de R$ 1,5 milhão. Por isso, o anúncio da liberação de índice de preço para o SFH é importante por abranger um mercado muito maior, e que, agora, poderá ter acesso a taxas mais baixas.

A outra, não menos relevante, é que a medida tem potencial para provocar uma mudança na estrutura de funding do mercado imobiliário brasileiro, hoje dependente dos recursos da poupança e do FGTS (no caso da habitação popular).

Com a indexação pelo IPCA, será possível securitizar e empacotar em CRIs as operações de financiamento habitacional, abrindo mais um bolsão de recursos para o setor num momento em que as fontes atuais de funding começam a dar sinais de esgotamento.

“A alteração promovida pelo CMN é mais um passo para tornar o mercado imobiliário menos dependente dos recursos dos depósitos de poupança e do FGTS, permitindo a contratação deprações e podem servir de lastro de instrumentos negociados no mercado de capitais, como os certificados de recebíveis imobiliários e as letras imobiliárias garantidas”, afirmou o BC em comunicado.

Guimarães já disse que a Caixa pretende securitizar créditos imobiliários, dando giro maior à sua carteira. Por meio de CRIs, fintechs poderão também entrar na disputa pelo mercado imobiliário, pois o custo de capital de carregar uma operação no balanço por 30 anos deixa de existir.

O que não está claro até agora é o interesse dos grandes bancos privados, que trabalham com funding da poupança. Todos dizem que vão oferecer o IPCA, mas nenhum demonstra grande polgação ainda.

Também é preciso saber qual a receptividade dos consumidores num país com grande memória inflacionara. Na Caixa, a percepção é que haverá demanda, até porque a TR, embora esteja zerada três anos, também tem relação com a inflação.

Fonte: Valor Econômico