29 de outubro de 2025
A chamada lei do distrato imobiliário (lei 13.786/18), que alterou as leis 4.591/1964 e 6.766/1979 para disciplinar, dentre outros temas, a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária - tanto em incorporações imobiliárias, quanto em parcelamentos de solo urbano - completa, ao final deste ano, sete anos de vigência.
Desde a sua promulgação, esta nova lei transformou o ambiente jurídico e econômico do setor, gerando uma saudável dose de previsibilidade, equilíbrio e segurança para as relações que, antes, estavam sujeitas a, quando de sua judicialização, serem decididas de modos completamente diferentes, gerando uma jurisprudência imprevisível, que comprometia indesejavelmente a segurança jurídica do setor. De antemão, até a edição da lei nunca se sabiam quais seriam as consequências do desfazimento dos negócios jurídicos nesse contexto.
Os tribunais de segundo grau e juízes, após a entrada em vigor da lei, passaram a observar os parâmetros legais fixados para as hipóteses de resolução contratual, com essa postura, diminuiu-se, inclusive, o número de ações judiciais destinadas ao desfazimento de contratos imobiliários.
Nos últimos dias, contudo, notícias em torno de decisões recentes do STJ geraram dúvidas no setor, tendo havido, como resultado da veiculação dessas notícias, interpretações no sentido de que a Corte teria revisitado ou flexibilizado os parâmetros da lei do distrato.
As conclusões apresentadas nessas notícias, embora compreensíveis diante da complexidade do tema, não refletem o real sentido e alcance das decisões, que tratam de situações muito específicas, restritas a contratos de loteamento, e não de incorporações imobiliárias submetidas ao regime de patrimônio de afetação.
O que a lei do distrato estabeleceu no contexto da incorporação imobiliária
A lei 13.786/18 introduziu regras claras e objetivas para o desfazimento dos contratos de compra e venda de imóveis no âmbito da incorporação imobiliária, especialmente quanto aos percentuais de retenção por parte das construtoras no caso de desfazimento do negócio e quanto aos prazos de restituição dos valores pagos pelo adquirente.
Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, o art. 67-A, § 5º, da lei 4.591/1964 autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, desde que essa condição esteja expressamente prevista em contrato, com devolução do saldo no prazo máximo de 30 dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente pelo órgão público competente.
Quando não houver patrimônio de afetação, o art. 67-A, inciso II, estabelece que a pena convencional não poderá exceder 25% da quantia paga, podendo a restituição ser feita de forma imediata.
Em síntese, a norma busca compensar custos efetivamente incorridos pela construtora - como despesas administrativas, tributos e comissões -, garantir a continuidade das obras e preservar o equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento, evitando que as consequências do distrato de um comprador recaiam sobre os demais adquirentes de unidades do mesmo projeto.
O entendimento do STJ
Ao longo dos últimos anos, o STJ vem consolidando entendimento quanto à plena validade da cláusula penal de até 50% nos contratos de compra e venda de unidades autônomas em incorporações imobiliárias, firmados após a vigência da lei do distrato, desde que o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação e que a previsão conste expressamente do instrumento contratual.
Entre os precedentes, destacam-se:
Dada a densidade de sua fundamentação e riqueza, do ponto de vista técnico, cita-se, a título exemplificativo, trecho do voto proferido no REsp 2.023.705/SP, de relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti:
"Esse dispositivo foi introduzido no ordenamento jurídico com a lei 13.786/18, quase três décadas após o início da vigência do CDC, tendo como propósito justamente refletir as especificidades do regime da incorporação imobiliária sujeita ao patrimônio de afetação. Não se trata de uma norma em conflito com a legislação consumerista ou com o CC, mas de um regramento que, considerando a proteção ao consumidor, buscou compatibilizar os diversos interesses envolvidos por meio de critérios objetivos para a retenção nos casos de resolução contratual por iniciativa ou inadimplemento do comprador. Dessa forma, inexistindo inconstitucionalidade, não há fundamento jurídico para afastar a aplicação da norma vigente sob o argumento de que a recorrente deixou de apresentar justificativa adicional para a majoração da penalidade, especialmente quando tal possibilidade está expressamente prevista no § 5º do art. 67-A da lei 4.591/1964, com a redação dada pela lei 13.786/18, e foi inequivocamente reproduzida no contrato. [.] Havendo cláusula contratual estabelecendo a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, em hipótese de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, com a devida ciência dos adquirentes, como efetivamente estabelecido nas instâncias de origem, não se justifica sua invalidação com base em alegações genéricas de proteção ao consumidor. Diante disso, entendo que ficou caracterizada a violação ao art. 67-A, § 5º, da lei 4.591/1964, incluído pela lei 13.786/18, conforme entendimento consolidado por este STJ".
Nos Tribunais de segundo grau, constata-se que o entendimento vem se consolidando no mesmo sentido (1).
Esse contexto indica um Movimento no sentido de consolidar definitivamente o acertado posicionamento da Corte Superior e dos Tribunais de segundo grau, reconhecendo a validade e eficácia do art. 67-A, §5º da lei do Distrato Imobiliário. E natural que seja assim, pois vigora em nosso ordenamento jurídico o princípio da presunção de constitucionalidade das leis e dos atos do Poder Público, do qual decorre o dever de observância da referida legislação.
As decisões noticiadas e o contexto dos loteamentos
As decisões que motivaram recentes "manchetes" - como o REsp 2.106.548/SP - e, portanto, também o presente artigo, de caráter informativo, envolveram contratos de compra e venda de lotes urbanos, e não contratos de unidades em incorporações imobiliárias.
Esses contratos são regidos pela lei 6.766/1979 (lei de parcelamento do solo urbano), cujo art. 32-A estabelece regras próprias para o desfazimento do negócio jurídico, distintas daquelas previstas no art. 67-A da lei 4.591/1964.
O regramento legal previsto na lei dos distratos contempla tanto a Incorporação Imobiliária, como o Parcelamento do Solo, porém, diferencia os critérios de restituição de valores às hipóteses de resolução, respeitando as particularidades de cada uma dessas atividades econômicas, mas sem descuidar da segurança jurídica e a importância da previsibilidade aos empreendedores e adquirentes.
No julgamento do REsp 2.106.548/SP, que teve "placar" dividido na 3ª turma do STJ, a maioria acompanhou o voto da ministra Nancy Andrighi, aplicando o CDC, como norma que deveria prevalecer no caso concreto e limitando a retenção a 25% dos valores pagos.
Dois ministros, entretanto - entre eles o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva - divergiram, sustentando que a lei 13.786/18 deve prevalecer em razão de sua natureza especial e de sua finalidade de conferir estabilidade ao mercado imobiliário, reconhecendo a coerência do critério legal de retenção e da forma de restituição ali previstos.
A existência dessa divergência - e o fato de o caso envolver loteamento não edificado, com valores irrisórios pagos - evidencia que o precedente não representa alteração jurisprudencial, nem afeta os contratos de incorporação imobiliária.
Trata-se de uma decisão pontual, que não consiste em precedente vinculante pois não é fruto de julgamento de recurso repetitivo, ajustada às peculiaridades dos contratos de loteamento urbano e à interpretação do art. 32-A da lei 6.766/1979, e não do art. 67-A da lei 4.591/1964.
A segurança jurídica permanece - e protege a coletividade
Passados quase sete anos desde a sua promulgação, é inegável que a lei do distrato se consolidou como um instrumento maduro e indispensável ao equilíbrio das relações contratuais no mercado imobiliário.
Protege o consumidor, ao assegurar a devolução de valores dentro de parâmetros objetivos e prazos definidos, e protege também o incorporador e o loteador - e, por consequência, toda a coletividade de adquirentes - ao permitir a recomposição dos custos efetivamente suportados e a manutenção da viabilidade financeira dos empreendimentos.
Em uma incorporação, cada contrato individual integra um projeto coletivo: as vendas antecipadas financiam a própria obra e garantem sua entrega futura. Assim, o desfazimento de um contrato repercute além das partes, afetando o equilíbrio do patrimônio de afetação - fundo comum que assegura que os recursos de todos os adquirentes sejam aplicados na execução da construção.
A retenção contratual prevista na lei 13.786/18, longe de representar penalidade, cumpre uma função de proteção sistêmica, evitando que o ônus econômico de um distrato individual recaia sobre aqueles que seguem adimplentes e confiantes na conclusão do empreendimento.
A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais têm proferido decisões nesse sentido de modo a reafirmar ou reforçar esse equilíbrio, reconhecendo que a lei do distrato harmoniza os interesses individuais e coletivos, preserva a boa-fé contratual e promove racionalidade econômica.
Esse é o alicerce da segurança jurídica que sustenta o setor: um ambiente previsível, capaz de reduzir litígios, ampliar o crédito e fortalecer a confiança de quem investe, constrói e adquire imóveis no Brasil.
Conclusão
As decisões recentemente divulgadas não modificam a base normativa nem o entendimento que vem se consolidando sobre a lei do distrato ao longo dos últimos anos.
Trata-se de casos pontuais, relativos a contratos de loteamento urbano, julgados sob circunstâncias muito específicas e, inclusive, com divergência entre os próprios ministros do STJ - o que reforça que não há mudança de orientação da Corte quanto aos contratos de incorporação imobiliária.
A lei 13.786/18 permanece como um marco de estabilidade e previsibilidade, ao equilibrar a proteção do consumidor com a sustentabilidade econômica dos empreendimentos e a proteção da coletividade de adquirentes.
É importante lembrar que, embora o CDC e o CC tenham caráter protetivo, não se prestam a subverter a natureza onerosa e comutativa das relações negociais no setor imobiliário.
Não se pode, portanto, ceder à tentação de proteger de forma "demasiada" o consumidor, tendo essa proteção a forma de evitar "prejuízos" para UM consumidor, porque isso acarreta inexoravelmente efeitos negativos e reais prejuízos, - estes sim devem ser evitados! - para toda uma comunidade de consumidores. Ainda mais quando essa tentação acaba se traduzindo na indevida aplicação do código do consumidor quando há lei específica que deve incidir no caso concreto.
Havendo previsão contratual clara e limites indenizatórios em conformidade com a lei do distrato, não há que se falar em abusividade ou nulidade da cláusula penal - sob pena de se distorcer a sistemática idealizada pelo legislador, gerar insegurança jurídica e risco sistêmico ao próprio mercado, em prejuízo final dos consumidores que nele confiam.
Afinal, o afastamento da incidência da lei especial não pode acontecer porque ela estaria em desacordo com o código do consumidor! São lei da mesma hierarquia. O CDC, como se sabe, e tem aplicação genérica e a lei especial tem a aplicação ao contexto específico para o qual foi criada. A única razão que poderia legitimamente afastar a incidência da lei seria a demonstração cabal de sua incompatibilidade com a Constituição Federal.
Sete anos depois de sua promulgação, a mensagem que motivou a lei do distrato permanece atual: a segurança jurídica é o alicerce do desenvolvimento e da confiança - confiança de quem compra, de quem investe e de quem constrói o futuro das cidades brasileiras.
(1) TJ/SP, Apl. 1033146-69.2024.8.26.0003, 31ª Câmara de Direito Privado, Rel. Adilson de Araujo, j. 09/09/2025; TJPR - 20ª Câmara Cível - 0020178-43.2023.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 19.09.2025); TJRJ, Apl. 0801601-13.2022.8.19.0202, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Alvaro Henrique Teixeira de Almeida, j. 09/07/2024; TJMG; Apelação Cível 5020852-19.2021.8.13.0702; Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier; Órgão Julgador: Câmaras Cíveis / 18ª Câmara Cível; Data da Decisão: 11/03/2025; Data de Publicação: 12/03/2025
Fonte: Migalhas
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