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Mercado de Terrenos deve avançar pouco em São Paulo

VALOR ECONÔMICO – EMPRESAS – SÃO PAULO – SP – O mercado de terrenos da cidade de São Paulo tende a avançar pouco em 2015 na comparação com o ano passado. A demanda por áreas próximas aos eixos de estruturação urbana, onde o potencial construtivo aumentou com o novo Plano Diretor Estratégico (PDE), cresceu, mas os negócios estão mais lentos devido à disparidade dos preços cobrados por vendedores e dos valores que incorporadoras estão dispostas a pagar.

VALOR ECONÔMICO – EMPRESAS – SÃO PAULO – SP – 19/01/2015 – Pág. B4

O mercado de terrenos da cidade de São Paulo tende a avançar pouco em 2015 na comparação com o ano passado. A demanda por áreas próximas aos eixos de estruturação urbana, onde o potencial construtivo aumentou com o novo Plano Diretor Estratégico (PDE), cresceu, mas os negócios estão mais lentos devido à disparidade dos preços cobrados por vendedores e dos valores que incorporadoras estão dispostas a pagar. Nas regiões em que o potencial construtivo ficou menor, a demanda por áreas diminuiu.

De modo geral, há menos procura por novas áreas, num cenário de cautela, lançamentos reduzidos e volume de estoques elevado. Além disso, as incorporadoras têm boa parte de seus terrenos com projetos protocolados nos moldes da legislação anterior na Prefeitura de São Paulo, o que também reduz a urgência pela aquisição de novas áreas. Na prática, os terrenos para lançamentos de projetos neste ano e em parte de 2016 já estão nos estoques das incorporadoras.

“O mercado de terrenos só voltará a crescer em dois ou três anos”, afirma Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de áreas. Conforme o novo Plano Diretor, nas regiões próximas aos eixos de estruturação urbana, o potencial construtivo é de até quatro vezes a área do terreno, e nas demais, de até duas vezes. São considerados eixos o raio de 400 metros das linhas de metrô e monotrilho e 150 metros paralelos a corredores de ônibus, às linhas 1 e 3 do metrô e à linha 15 do monotrilho.

Na avaliação do presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, Claudio Bernardes, o mercado está “muito difícil”, pois proprietários de áreas nos eixos têm pedido preço elevado pelos terrenos, sem levar em conta que os valores da outorga onerosa para que o potencial construtivo possa ser aplicado aumentaram. “Haverá um período de transição para que se estabeleçam valores de terrenos a níveis possíveis”, afirma.

Lopes afirma que há grande procura por terrenos nas regiões dos eixos e os preços pedidos nessas áreas já subiram de 20% a 40% em relação a antes de o novo Plano Diretor entrar em vigor, em meados de 2014. O presidente da Exto Incorporação e Construção, Roberto Matos, diz observar aumentos de 30% nessas regiões. Na Pompeia e em Perdizes, regiões de atuação da Exto, o preço por metro quadrado de terreno está na faixa de R$ 7 mil a R$ 10 mil, segundo Matos. “Ao longo do tempo, proprietários vão ceder”, diz o presidente da companhia.

Já o responsável pela área comercial da incorporadora focada no médio-alto e alto padrão MDL, Fernando Totta, avalia que, nos últimos meses, surgiu uma “janela interessante” para compra de terrenos nas proximidades dos eixos. Segundo ele, o aumento do potencial construtivo possibilita pagar preço de 30% a 35% superior ao anterior. “Os proprietários de áreas elevaram os valores, mas abaixo desse patamar. Nos últimos seis meses, compramos cinco terrenos muito bem localizados”, conta Totta.

Nas demais regiões, com menor aproveitamento da área, a demanda caiu, e tem havido poucos negócios. De acordo com o executivo da MDL, há diferença na expectativa do que as incorporadoras pretendem pagar e do que os proprietários estão dispostos a aceitar. “Quem precisar vender terrenos terá de se adaptar”, diz Lopes, da Arquimóvel.

Sergio Ferrador, presidente da BR Partners, empresa que também compra terrenos para incorporadoras, pondera que áreas mais bem localizadas, em regiões com pouca oferta, não terão redução de preços, mesmo que fiquem fora dos eixos de estruturação urbana. Segundo Ferrador, o preço médio por metro quadrado de terrenos de regiões “extremamente bem localizadas” está na faixa de R$ 12 mil a R$ 15 mil.

Apesar de as incorporadoras estarem mais cautelosas, não deixaram de comprar áreas, de acordo com o executivo da BR Partners, mas estão num ritmo mais lento. Na avaliação de Ferrador, a metragem vendida deve ser reduzida neste ano, mas o número de terrenos comercializados tende a aumentar – principalmente os de menor porte -, assim como o faturamento, porque os negócios devem ocorrer em regiões mais disputadas e próximas dos eixos de estruturação urbana.

A EZTec avalia que 2015 será um ano “muito bom para investir em terrenos”, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Emilio Fugazza, “pois muitas empresas, não só do setor, precisarão de liquidez”. “Somos compradores. Esperamos fazer tantos investimentos quanto em 2013 e 2014”, diz Fugazza. De acordo com o executivo, o momento é de preparação para lançamentos quando o ciclo de crescimento for retomado.

Na capital paulista, a Tenda, focada na baixa renda, compra áreas em regiões periféricas. Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Felipe Cohen, ainda há uma inércia dos proprietários de terrenos para aceitar reduções de preços, mesmo que os negócios demorem mais para serem fechados. Mas o fato de boa parte dos pagamentos da Tenda por áreas serem feitos em dinheiro contribui para que haja mais flexibilidade.

Todos os terrenos da Marques Construtora, que desenvolve produtos de até R$ 340 mil, principalmente na região do Morumbi, já têm projetos protocolados conforme o Plano Diretor anterior, segundo o diretor de marketing e venda, Vitor Spaziani Marques da Costa. A companhia possui áreas para o que está previsto para os próximos quatro anos e vai buscar, nas novas aquisições, diversificar suas regiões de atuação, num cenário de demanda mais retraída. Os lançamentos previstos para o ano somam R$ 274 milhões.