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Indicadores Affordability: elevação das taxas de juros reduz affordability de imóveis residenciais em 2021

Segundo indicadores desenvolvidos pela Fipe em parceria com a ABRAINC, família brasileira consegue, em média, comprar um imóvel de 56 m2

A parceria entre a FIPE e a ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – desenvolveu um conjunto de indicadores inéditos no mercado imobiliário brasileiro, voltados para mensuração do affordability de imóveis residenciais com abrangência nacional, incluindo métricas para 27 unidades federativas e 16 capitais selecionadas*.

Entre as interpretações usuais na literatura, o termo affordability – aplicado ao mercado imobiliário – relaciona-se à capacidade média de compra ou de financiamento de imóveis residenciais pelas famílias ou, ainda, à relação entre o valor médio dos imóveis e a renda domiciliar média (entre outras possibilidades e interpretações). Além de quantificar essas relações, as métricas e indicadores propostos colaboram para identificar que fatores que influenciam o aumento ou queda no indicador ao longo do tempo, bem como evidenciar possíveis diferenças existentes entre regiões, segmentos, faixas de renda (entre outros recortes).

Na prática, o affordability é resultado da interação entre diferentes agentes e mercados, incluindo o entidades governamentais e o poder público (através de políticas, programas habitacionais, legislação de uso de solo etc.), famílias (agentes demandantes, com alocação de parcela da renda obtida no mercado de trabalho), empresas de construção civil (com papel na expansão da oferta de imóveis) e instituições do sistema financeiro (responsáveis pela oferta de linhas de crédito imobiliário e captação de recursos para investimento no setor).

O informe apresenta dois tipos de indicadores: o tamanho de imóvel acessível e o price-to-income. O primeiro avalia o tamanho do imóvel que pode ser financiado pelas famílias com o comprometimento de até 30% da renda domiciliar (quanto maior a renda alocada para esse fim, maior o affordability medido pelo indicador em m²). Comparativamente o segundo revela quantos anos de renda domiciliar corresponderiam ao valor de um imóvel padrão de 70 m² (quanto maior o número de anos exigidos, menor o affordability por esse indicador). Para o cálculo de ambos, são empregados dados relacionados a taxa de juros e prazo médio do financiamento imobiliário à pessoa física, renda domiciliar total e preços dos imóveis residenciais. Para complementar essa análise, o documento inclui também um levantamento do alcance potencial e efetivo do Programa Casa Verde Amarela (CVA) no período. Os resultados desta edição destacam a evolução dos indicadores de affordability no 4º trimestre de 2021.

No último trimestre de 2021, as famílias brasileiras apresentavam uma renda domiciliar suficiente para financiar, em média, um imóvel de 56,2 m². Comparativamente, na média de 16 capitais selecionadas*, a dimensão do imóvel acessível à população residente era 38,9% menor (34,4 m²). Nos últimos 12 meses, o indicador calculado para a média nacional registrou uma queda de 5,0%, enquanto o análogo calculado para as 16 capitais* recuou 2,8%. Por outro lado, entre o 3º e o 4º trimestres, a queda nas capitais* (-9,8%) foi maior que o declínio do indicador com abrangência nacional (-2,9%).

Com relação aos indicadores de price-to-income calculados para o 4º trimestre de 2021, o valor médio de um imóvel padrão de 70 m² correspondia a cerca de 4,3 anos de renda domiciliar, na média nacional – patamar inferior à média dos 7 anos exigidos nas 16 capitais* para aquisição de um imóvel de igual dimensão no mesmo intervalo temporal. Em termos de variação, o indicador price-to-income calculado para média nacional apresentou um recuo de 6,2% entre o 3º e o 4º trimestres de 2021, encerrando o ano com uma queda de 3,6%. Já no âmbito das 16 capitais selecionadas*, apurou-se uma pequena alta do indicador price-to-income ao longo do último trimestre (+1,0%), contrastando com o declínio de 5,8% no balanço anual.

Entre os fatores que impactaram negativamente o affordability, destaca-se o aumento das taxas de juros do financiamento imobiliário, a reboque da alta da taxa básica de juros (SELIC). Acompanhada do aumento dos preços dos imóveis, juros mais elevados: (i) desestimulam e limitam o número de famílias que podem adquirir imóveis; (ii) reduzem o valor e/ou a dimensão dos imóveis ao alcance das famílias.

Ao longo do documento, os indicadores são apresentados em diferentes recortes temporais, regionais e de renda, possibilitando uma análise detalhada, histórica e comparada do affordability, bem como a identificação de desigualdades regionais (incluindo o interior e a capital) e socioeconômicas (entre diferentes percentis de renda) no acesso da população aos bens imóveis no país.

Fonte: Abrainc-Fipe, com base em dados do IBGE, Banco Central do Brasil e Índice FipeZAP+. Nota: (*) São Paulo (SP); Rio De Janeiro (RJ); Belo Horizonte (MG); Brasília (DF); Salvador (BA); Fortaleza (CE); Porto Alegre (RS); Curitiba (PR); Florianópolis (SC); Vitória (ES); Goiânia (GO); João Pessoa (PB); Campo Grande (MS); Maceió (AL); Manaus (AM); Recife (PE); Cuiabá (MT).