Crédito Imobiliário

Ciclo de alta da Selic não muda expectativas das incorporadoras

Setor avalia que juros do crédito imobiliário não devem ter elevação expressiva mesmo com início de novo ciclo de alta da Selic

O setor de incorporação imobiliária continua otimista em relação às vendas de imóveis, mesmo com o início do ciclo de alta de juros após a reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) nesta semana, que elevou a Selic de 2% para 2,75% ao ano. Incorporadoras ouvidas pelo Valor avaliam que, até o patamar da Selic a 6%, os juros do crédito imobiliário não deverão ter alta expressiva, a ponto de desestimular a compra de imóveis por parte de clientes finais. Também não deve provocar a migração de investidores da aposta em tijolo para aplicações financeiras.

“Em determinado momento, os bancos pararam de baixar os juros do crédito imobiliário. Há uma gordura boa no ‘spread’. A Selic deve subir, gradualmente, mas não passar muito de 4,5% em 2021”, diz Marcello Dubeux, diretor financeiro e de relações com investidores da Moura Dubeux.

Ricardo Gontijo, presidente da Direcional Engenharia, também espera manutenção dos custos do financiamento imobiliário perto dos atuais ainda que a taxa básica de juros chegue a 5% ou 6%. “Se, a partir daí, houver tendência de incremento da Selic, haverá impacto ruim, mas esse não é nosso cenário base”, diz Gontijo.

Desde o ano passado, na definição da viabilidade de seus empreendimentos, a RNI Negócios Imobiliários considerou que a Selic poderia chegar a 5% em 2020.

“Atuamos no interior do Brasil onde a renda é um pouco mais consistente. Nosso cliente já lidou com Selic de 9% e 10%”, diz o presidente da incorporadora, Carlos Bianconi. A RNI desenvolve projetos em regiões cuja economia é puxada pelo agronegócio.

Para Bianconi, a alteração que pode haver em decorrência do aumento da Selic é migração de percentual das vendas da incorporadora da faixa 2 do programa Casa Verde e Amarela para a faixa 3. A RNI estima que o Valor Geral de Vendas (VGV) lançado, em 2021, possa superar de 80% a 90% o do ano passado. Sem informar projeções, o executivo diz que os lançamentos do primeiro trimestre serão muito superiores aos do mesmo período de 2020.

Com atuação no Nordeste, a Moura Dubeux teve, neste ano, os melhores janeiro e fevereiro da sua história e está mantendo o plano de ter lançamentos, em 2021, superiores aos R$ 700 milhões do ano passado. “Só faremos revisão da meta se houver um agravamento mais longo da pandemia de covid-19”, afirma o diretor de relações com investidores.

Na avaliação do presidente da Tecnisa, Joseph Nigri, a retomada da elevação da Selic, embora esperada, é “levemente negativa para o setor”. “A cada ponto percentual de alta, aumenta o número de pessoas que se desenquadram do crédito imobiliário. Mas muita gente ainda conseguirá assumir o financiamento”, diz Nigri.

Desde o ano passado, muito se fala que os juros baixos trouxeram de volta a figura do investidor para o mercado imobiliário, pois a aposta em ativos reais havia se tornado, novamente, mais atrativa do que em aplicações financeiras. Com o novo ciclo de alta dos juros, surgem questionamentos se agora será a vez do caminho inverso.

Conforme o patamar alcançado pelos juros, o investidor pode se sentir “desincentivado” a adquirir imóveis e passar a buscar outras opções, segundo o presidente da Tecnisa. Esse não é, porém, o ambiente esperado pelo setor para o curto e para o médio prazo.

Alexandre Frankel, fundador da Vitacon – incorporadora com foco em imóveis compactos, na cidade de São Paulo, e que tem investidores como mais de 80% de seus clientes – ressalta que a rentabilidade do aluguel corrigido pela inflação é muito superior à de aplicações financeiras. “A taxa de juros atual precisaria triplicar para ter algum efeito no investidor de renda”, afirma Frankel.

Bianconi, da RNI, também diz não esperar perder clientes para aplicações financeiras. Ele destaca que o mercado de locação residencial é muito forte no Brasil e que a incorporadora atua em cidades com perspectiva de crescimento para os próximos 15 anos, buscando exposição máxima de 10% do mercado local. “Temos uma margem de segurança muito grande”, diz o presidente da RNI.

Gontijo, da Direcional, avalia que a atratividade do imóvel para renda diminui com a taxa básica de juros acima de 5%, por ser um investimento menos líquido do que outras aplicações, mas pondera que o tijolo têm valorização próxima à da inflação no longo prazo. Na Direcional, investidores representam menos de 2% dos clientes.

“Mesmo que a Selic chegue, no fim de 2021, entre 4% a 5% ao ano, ainda assim teremos taxas muito baixas”, diz o presidente da Helbor, Henry Borenstein. Ele cita que as aplicações de menos risco, como poupança e renda fixa, deixaram de ser rentáveis. “Uma alternativa são os investimentos de risco, como ações em bolsa e dólar, mas isso pode ser bem desastroso para quem não tem experiência”, afirma Borenstein.

O executivo da Moura Dubeux afirma que, se a Selic estiver a 4,5%, descontando-se a inflação, o juro real será zero, então não há vantagem na mudança das fichas do investidor. Caso, daqui a um ano, os juros cheguem a 6,5% ou 7%, haverá um risco de migração, segundo Dubeux. Mas ele avalia que o ponto de atenção, a partir de abril de 2022, não será esse e sim o cenário eleitoral – se haverá expectativa de mudança do governo, qual será a política econômica e a visão em relação ao equilíbrio fiscal do país.


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