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Airbnb ganha concorrentes de peso: incorporadoras passam a alugar imóveis por dia

Em uma época em que tudo muda muito rapidamente, alugar um imóvel por 30 meses pode parecer uma eternidade. Nem todo mundo tem a certeza de que vai poder ficar morando no mesmo lugar por tanto tempo

O que descobrimos

  • Não está fácil vender imóveis. Só em São Paulo, o estoque apartamentos e casas prontos para vender é 31% maior que há um ano. São mais de 23 mil unidades paradas, segundo o Secovi-SP (sindicato da habitação).
  • A partir do final de 2018, incorporadoras como MRV, Vitacon e Fmac partiram para o aluguel. Hoje, pelo menos outras três outras aderiram a essa estratégia.
  • Em alguns casos, o aluguel é por temporada e virou um negócio a parte, concorrendo com plataformas como o Airbnb. Nem todo mundo — dos inquilinos — quer fechar contratos longos, de 30 meses.

Em uma época em que tudo muda muito rapidamente, alugar um imóvel por 30 meses pode parecer uma eternidade. Nem todo mundo tem a certeza de que vai poder ficar morando no mesmo lugar por tanto tempo.

Do outro lado do balcão, incorporadoras têm muita dificuldade para vender imóveis em um cenário de baixo crescimento econômico. Do ano passado para cá, o estoque de apartamentos e casas prontos para vender aumentou 30% na cidade de São Paulo, segundo o Secovi-SP (sindicato da habitação). Isso significa que existem 23 mil unidades prontinhas para morar que estão fechadas, paradas no mercado, gerando custos como condomínio, manutenção, impostos.

Para lidar com essa situação, muitas incorporadoras decidiram aderir a um novo sistema de comercialização: em vez de vender, estão alugando imóveis. Muitas não exigem fiador. Algumas ainda exigem um período mínimo de aluguel de 30 meses. Mas outras, no melhor estilo “se não pode vencê-los, una–se a eles”, adotaram um sistema parecido com o do Airbnb, a plataforma digital de aluguel por temporada.

Em São Paulo, a pioneira nesse setor foi a Vitacon, que lançou um serviço chamado Housi. Por meio de um site próprio, e também com anúncios em portais como Booking e Decolar, a Vitacon aluga apartamentos que ela mesma construiu e de terceiros pelo sistema de diárias. “No caso dos terceiros, é preciso ter um certo padrão de qualidade. Afinal, o que estamos fazendo é a profissionalização do sistema de aluguel. Aqui não tem lençol cheio de bolinhas. Existe um padrão de qualidade”, explica o presidente da incorporadora, Alexandre Lafer Frankel.

Um dos empreendimentos da Vitacon, o Housi Bela Cintra, com 40 apartamentos, inaugurado em outubro de 2018, funciona exclusivamente pelo sistema de diárias. Não tem o tradicional jardim na frente do prédio e a cabine do porteiro. Mas também não parece um hotel. Logo na entrada, existe uma delicatessen e uma espécie de concierge, onde um funcionário explica aos visitantes como funciona o prédio e dá assistência aos hóspedes/moradores de um jeito bem informal. A decoração é moderna e há espaço para coworking, reuniões de amigos, bicicletas e até automóveis compartilhados.

A Housi conta com 5.000 apartamentos para moradia temporária cadastrados em São Paulo. A empresa tem uma equipe de cerca de 100 pessoas trabalhando para atender os moradores/hóspedes dessas unidades. “Para os proprietários dos apartamentos que administramos, a rentabilidade é 40% mais alta que a de um aluguel comum”, garante Frankel. A diária mais barata, de R$ 150 em média (corresponde a um total de R$ 4.500 por mês), é compatível com o aluguel convencional de apartamentos de um dormitório na mesma área.

É o que a empresa de Carolina Tozzi paga para ela morar em São Paulo. A desenvolvedora de sistemas veio de Recife para São Paulo em novembro e, desde então, está morando no Housi Bela Cintra. “Gosto bastante daqui. As pessoas são sempre muito prestativas em qualquer situação. O que menos gosto é que às vezes as áreas comuns do prédio são alugadas e eu não posso usar.”

Outra empresa que resolveu entrar nessa seara é a construtora paulista TPA. A companhia reformou totalmente um prédio da década de 40 no centro de São Paulo e aluga todas as 161 unidades. Para fazer todo o serviço de mobiliar os apartamentos e atender os hóspedes/moradores, a TPA fez uma parceria com a Q Apartments, empresa dinamarquesa que administra mais de 65 mil unidades dessa maneira em 39 países. “O morador só traz a escova de dentes e já se muda. Ou nem isso, porque até escova tem”, explica Mauro Teixeira, presidente da TPA. “O setor imobiliário é muito tradicional, mas como tudo está mudando, também precisamos ser maleáveis e criar novas soluções”, diz Teixeira.

Em São Paulo, outra construtora e incorporadora, a SKR, também aderiu ao sistema de aluguel. A empresa está alugando os apartamentos de um prédio que construiu em Moema, entregue em outubro. Outras empresas, como a You, também estão alugando.

Em Belo Horizonte, a incorporadora MRV também lançou no início do ano um empreendimento com 120 apartamentos, o Luggo Cipreste, apenas para locação, sem necessidade de fiador. Mas o prazo mínimo de aluguel é de 12 meses. As unidades não são mobiliadas, mas têm armários embutidos. O condomínio tem lavanderia e carro elétrico compartilhado. O sucesso foi tanto que além do Luggo Cipreste, a MRV tem três empreendimentos em construção (456 unidades, com previsão de conclusão em 2019) e mais outros cinco empreendimentos (que somarão 976 unidades) a serem lançados nesse sistema, até 2020, em Belo Horizonte, Salvador, São Paulo, Campinas e Porto Alegre.

No Rio de Janeiro, a Fmac Engenharia decidiu entrar para o aluguel para rebater os custos de unidades que não conseguia vender. “Temos 15 empreendimentos lançados com unidades paradas, que geram custos de impostos, condomínio, manutenção. Para neutralizar essas despesas, resolvemos alugar, mas pelo sistema convencional”, diz André de Siqueira Pupin, arquiteto e gerente de incorporação da empresa.

Em um prédio em Botafogo, a Fmac tentou fazer um sistema de aluguel parecido com o do Airbnb, por diária, mas não deu certo. “O problema é que os apartamentos eram muito grandes. Esse sistema funciona muito bem, mas para unidades mais compactas. Para apartamentos grandes não é muito rentável”, afirma Pupin.

O lado polêmico

Para o presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis de Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Júnior, o aluguel é uma saída para contornar a crise para as construtoras. Mas o aluguel por diária ainda é polêmico. “Não somos contra nem a favor. Não existe na Justiça consenso sobre se esse tipo de aluguel por diária é legal ou não. Mas uma coisa é certa: a segurança do morador precisa ser preservada acima de tudo”, afirma ele.

O presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), Luiz Antonio França, por sua vez, acredita que se o empreendimento todo é destinado para alugar, não existe empecilho algum. Mas se for algo misto, ele prefere não comentar.

A Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais diz que nenhum condomínio residencial, ainda que sua convenção seja rigorosa nesse tema, poderá proibir que um condômino empreste ou alugue seu imóvel a quem quiser, desde que por até 90 dias. “Mas quando se faz disso um negócio, aí sim há evidente infração condominial,” diz Adonilson Franco, presidente da entidade.

“Esse é um tema que gera muitas emoções, positivas ou negativas”, diz o presidente da Vitacon, que também é vice-presidente do Secovi. “O mercado imobiliário resiste muito a mudar o modelo de negócios. Mas as pessoas e suas necessidades estão mudando. Não dá para ficar parado.”

Fonte: Portal 6 Minutos